गुजरात में 2023 में जमीन की कीमतों में उछाल

अहमदाबाद के पॉश इलाकों में रियल्टी की कीमतें लगातार नई ऊंचाई बना रही हैं। यह बात हाल ही में एसजी रोड पर एक प्लॉट डील में साबित हुई है। एसजी रोड पर 4000 गज के प्लॉट का सौदा 3.25 लाख रुपये प्रति वर्ग गज के हिसाब से हुआ है। इस मामले से जुड़े सूत्रों का कहना है कि यह अहमदाबाद में अब तक की सबसे महंगी रियल्टी डील है.

करीब 4000 वर्ग गज का यह प्लॉट इस्कॉन सर्कल और प्रह्लादनगर के बीच स्थित है। इस प्लॉट को खरीदने वाले निवेशक ने एक डेवलपर से बातचीत शुरू कर दी है। उनके यहां एक संयुक्त उद्यम बनाने की संभावना है। अप्रैल में ऊंची जंत्री दरें लागू होने के बाद अहमदाबाद में यह पहली बड़ी डील है।

सूत्रों के मुताबिक, एसजी रोड पर इस प्लॉट का सौदा करीब एक पखवाड़े पहले हो चुका है और इसका भुगतान आने वाले महीनों में पूरा होने की संभावना है. इससे पहले इस्कॉन-अंबली रोड पर भी प्लॉट की डील हुई थी, तब 3.11 लाख रुपये प्रति गज की रिकॉर्ड कीमत मिली थी. इसके बाद इस्कॉन सर्कल के पास एक फार्म तीन लाख रुपये प्रति गज के हिसाब से बिका।

रियल्टी क्षेत्र के एक सलाहकार ने कहा कि अहमदाबाद में शहर के बाहरी इलाके में कुछ बड़े भूमि सौदे हुए हैं। वैष्णोदेवी सर्कल और शीलाज के पास कुछ संयुक्त उद्यम सौदे भी किए गए हैं।

हालांकि, रियल एस्टेट क्षेत्र के विशेषज्ञों का यह भी मानना ​​है कि चूंकि जमीन की कीमतें इतनी बढ़ गई हैं, इसलिए परियोजना की स्थिरता को लेकर चिंताएं हैं। पिछले एक दशक में जमीन बेहद महंगी हो गई है, लेकिन तैयार संपत्ति की कीमतें इतनी अधिक नहीं हैं। इसके अलावा निर्माण की लागत भी काफी बढ़ गई है जिससे डेवलपर्स के मार्जिन पर असर पड़ा है। हाल ही में कुछ उच्च कीमत वाले सौदे हुए हैं जिससे डेवलपर्स के लिए शुरुआत में मुश्किलें पैदा हुई हैं।

एक रियल्टी सलाहकार ने कहा कि कुल मिलाकर रियल एस्टेट बाजार पिछले तीन महीनों से धीमा है और बढ़ती ब्याज दरों के कारण बिक्री प्रभावित हुई है। हालाँकि, अहमदाबाद में बुनियादी ढांचे के विकास और आर्थिक विकास के लिए सकारात्मक माहौल के साथ, डेवलपर्स सोच-समझकर जोखिम ले रहे हैं। खासकर एसजी रोड पर अब बहुत कम प्लॉट हैं, जिसकी वजह से यहां रियल एस्टेट की कीमतें ऊंची बनी हुई हैं। हाल ही में अहमदाबाद में रियल एस्टेट के बड़े सौदे भी इसी रोड के पास हुए हैं.

गुजरात में जंत्री दरों में तेज वृद्धि के बाद अहमदाबाद के रियल एस्टेट बाजार में सोसायटियों के पुनर्विकास योजनाओं में तेजी आई है। 25 वर्ष से कम पुरानी सोसायटियों के पुनर्विकास में विशेष रूप से वृद्धि हुई है। जंत्री दरें बढ़ने के बाद तस्वीर साफ हो गई है और प्रोजेक्ट में रुचि रखने वाले डेवलपर आगे आ रहे हैं। रियल्टी के अंदरूनी सूत्रों का कहना है कि पिछले तीन महीनों में, अहमदाबाद में लगभग 30 पुनर्विकास सौदे किए गए हैं और 500 से अधिक सोसायटी डेवलपर्स के साथ बातचीत कर रही हैं। जंत्री दरों में बढ़ोतरी के बाद नए सिरे से ऑफर की चर्चा है।

महत्वपूर्ण बात यह है कि जो सोसायटी केवल 15 से 20 साल पुरानी हैं, वे भी पुनर्विकास के लिए बिल्डरों से बातचीत कर रही हैं। हालाँकि, डेवलपर्स का कहना है कि एफएसआई मुद्दों के कारण ऐसी अधिकांश सोसायटियों का पुनर्विकास अप्राप्य है।

जंत्री दरों में बढ़ोतरी के बाद, एफएसआई की लागत आसमान छू गई है और पुनर्विकास परियोजनाएं शुरू नहीं की जा सकती हैं। जिन पुनर्विकास परियोजनाओं पर पहले चर्चा हुई थी उनमें से लगभग 90 प्रतिशत रद्द कर दी गई हैं। जंत्री दरें बढ़ने के बाद डेवलपर्स ने अपना ऑफर बदल दिया। उन्होंने समाजों को कम निर्मित क्षेत्र और प्रोत्साहन प्रदान किए। संपत्ति मालिक अब इन प्रस्तावों को स्वीकार कर रहे हैं।

शहरी पुनर्विकास हाउसिंग सोसाइटी वेलफेयर एसोसिएशन के अध्यक्ष जितेंद्र शाह ने कहा कि जंत्री दर में बढ़ोतरी के बाद पुनर्विकास सौदा रुक गया क्योंकि एफएसआई की बढ़ी हुई लागत के कारण यह पेशकश सस्ती नहीं थी। हालाँकि, अब पुनर्विकास में नए सिरे से दिलचस्पी बढ़ी है क्योंकि कई पुराने समाजों को इसकी आवश्यकता है। पिछले तीन महीनों में, लगभग 30 सोसायटियों ने सौदों को अंतिम रूप दिया है और लगभग 500 सोसायटियाँ डेवलपर्स के साथ बातचीत के अंतिम चरण में हैं।

वेजलपुर, भोपाल और चांदलोडिया में 25 साल से कम पुरानी कई सोसायटी पुनर्विकास के लिए बिल्डरों के संपर्क में हैं। हालाँकि, एफएसआई के प्रतिबंध ढीले हैं।

पुनर्विकास परियोजना में शामिल यशस्वी ग्रुप के निदेशक जिगर भरवाड ने कहा कि 25 साल से कम पुरानी कई सोसायटी पुनर्विकास चाहती हैं। इसके निवासियों ने पुनर्विकास के लिए बिल्डरों से संपर्क किया है। लेकिन अधिकांश समाज पहले ही लगभग 2.5 एफएसआई का उपयोग कर चुके हैं और वर्तमान में केवल 2.7 का ही उपयोग किया जा सकता है। इसलिए ऐसी परियोजनाएं क्रियान्वित नहीं की जा सकतीं. पारगमन उन्मुख क्षेत्रों में आने वाली सोसायटी 4 तक एफएसआई प्राप्त कर सकती हैं। लेकिन ऐसे समाज बहुत कम हैं.

अहमदाबाद में भोपाल-अंबली रोड क्षेत्र में दो भूमि सौदे हुए हैं, जिसमें कुल 12,000 भूखंड 350 करोड़ से अधिक में बेचे गए हैं: यहां 13 से 21 मंजिल तक की वाणिज्यिक परियोजनाएं शुरू की जाएंगी।

अहमदाबाद. 17: गुजरात में सरकार ने हाल ही में जंत्री दरों में भारी बढ़ोतरी की है, लेकिन भूमि सौदे प्रभावित नहीं हुए हैं। अहमदाबाद में जमीन के सौदे पहले की तरह ही हो रहे हैं और कीमतें भी ज्यादा नहीं हैं. हाल ही में भोपाल-अंबली बेल्ट पर जमीन के दो सौदे हुए हैं, जिनमें जमीन की कीमत तीन लाख रुपये प्रति गज आंकी गई है. भोपाल-अम्बली बेल्ट पर 6,000 वर्ग मीटर के दो प्लॉट बेचे गए हैं और प्रत्येक का सौदा लगभग 180 करोड़ की कीमत पर हुआ है। यह सौदा एनएच सुफल और पलक ग्रुप द्वारा किया गया है जहां वाणिज्यिक परियोजना विकसित की जाएगी।

हाल ही में सेटेलाइट में केशवबाग प्लॉट का सौदा 20 हजार रुपये में हुआ। 2.95 लाख की रिकॉर्ड कीमत बोली गई. दोनों नवीनतम सौदों से और भी अधिक कीमतें प्राप्त हुई हैं। ऐसा टाइम्स ऑफ इंडिया का कहना है.

वर्तमान में अहमदाबाद में भोपाल-अंबली रोड बेल्ट को रियल एस्टेट सौदों के लिए सबसे गर्म स्थान माना जाता है। हाल ही में 12,000 वर्ग मीटर की दो डील हुई हैं, जिनकी कुल कीमत करीब 350 करोड़ रुपये है। बाजार सूत्रों ने बताया कि दोनों सौदों में जमीन की कीमत करीब तीन-तीन लाख रुपये आंकी गई है। ये दोनों भूखंड लगभग 6 हजार गुना हैं।

एनएच सफल और पलक ग्रुप ने अलग-अलग सौदे में ये प्लॉट खरीदे। वे यहां रिटेल कम ऑफिस स्पेस बिल्डिंग बनाना चाहते हैं क्योंकि भोपाल-अंबली रोड पर कमर्शियल प्रॉपर्टी की भारी मांग है। इस क्षेत्र में बीआरटीएस कॉरिडोर बन गया है। इससे रियल्टी डेवलपर्स के लिए इसका महत्व बढ़ गया है। इस प्रोजेक्ट के तैयार होने के बाद इसकी कुल कीमत 700 करोड़ से ज्यादा होने का अनुमान है.

रियलटर्स का कहना है कि फिलहाल इस इलाके में ऑफिस स्पेस की कीमत 7000 रुपये प्रति वर्ग फुट है. जबकि ग्राउंड फ्लोर और फर्स्ट फ्लोर पर रिटेल स्पेस की कीमत रु. 15,000 से 20,000 रुपये प्रति वर्ग फीट. प्रोजेक्ट और स्थान के आधार पर कीमतें भिन्न हो सकती हैं।

एचएन सफल के निदेशक दीप वोरा ने जमीन सौदे की पुष्टि की है और कहा है कि उन्होंने एक प्लॉट खरीदा है. उन्होंने कहा कि हम यहां 13 मंजिला व्यावसायिक इमारत बनाना चाहते हैं जिसमें रिटेल और ऑफिस दोनों जगह होगी। हालांकि, उन्होंने प्लॉट की कीमत के बारे में कुछ भी स्पष्ट नहीं बताया.

भोपाल अंबली क्षेत्र में व्यावसायिक संभावनाओं के बारे में बात करते हुए पलक ग्रुप के जयेश पटेल ने कहा कि हमने हाल ही में यहां एक रिटेल-कम-ऑफिस प्रोजेक्ट पूरा किया है। इस क्षेत्र की संभावनाओं को देखते हुए उन्होंने 6000 वर्ग मीटर का एक और प्लॉट खरीदा है। इस क्षेत्र में मिलने वाली एफएसआई के कारण, वे अधिक मंजिलें बना सकते हैं। वे यहां 21 मंजिला इमारत बनाना चाहते हैं। आने वाले दिनों में भोपाल-अंबली रोड बेल्ट में 50 लाख वर्गफीट का निर्माण कार्य होने जा रहा है। इस्कॉन चार रोड से एसपी रिंग रोड तक छह से आठ वाणिज्यिक परियोजनाएं वर्तमान में निर्माणाधीन हैं।
कोरोना काल से रियल एस्टेट सेक्टर में मिली तेजी अभी भी बरकरार है. जमीन-जायदाद की कीमतें बढ़ने के बीच अहमदाबाद में एक प्लॉट अब तक की सबसे ऊंची रिकॉर्ड कीमत पर बिका है। स्थित एस.जी. हाईवे पर इस्कॉन सर्किल और प्रह्लाद नगर के बीच स्थित 4000 वर्ग मीटर का प्लॉट एक बार 3.25 लाख रुपए में बिका है। यह अहमदाबाद का सबसे महंगा ज़मीन सौदा है।

रियल एस्टेट सेक्टर के सूत्रों ने बताया कि जंत्री बढ़ोतरी के बाद यह राज्य की सबसे बड़ी डील है। निवेशक और जमीन खरीदने वाला डेवलपर संयुक्त रूप से परियोजना शुरू करेंगे।
जमीन का सौदा करीब एक पखवाड़े पहले तय हुआ था और भुगतान प्रक्रिया अगले कुछ महीनों में पूरी हो जाएगी।

इससे पहले, इस्कॉन अंबली रोड पर प्लॉट 3.11 लाख रुपये प्रति आइटम और इस्कॉन सर्कल के पास प्लॉट 3 लाख रुपये प्रति आइटम में बेचा गया था, जो एक रिकॉर्ड कीमत थी। अब एक नया रिकॉर्ड बन गया है.

अहमदाबाद के एक जाने-माने डेवलपर ने कहा कि हाल के दिनों में अहमदाबाद के कुछ हिस्सों में कई जमीन सौदे हुए हैं। इसके अलावा, वैष्णोदेवी सर्कल और शिलज में संयुक्त उद्यम परियोजनाओं की घोषणा की गई है। अब जमीन की ऊंची कीमत के कारण नए प्रोजेक्ट मुश्किल हो रहे हैं। क्योंकि ऊंची जमीन लेने वाले डेवलपर्स को परियोजना की उच्च लागत से पर्याप्त प्रतिक्रिया प्राप्त करना मुश्किल हो रहा है।

जमीन आधारित रेडीमेड प्रॉपर्टी की कीमतें नहीं बढ़ी हैं. ज़मीन के अलावा, निर्माण लागत भी आसमान छू रही है, जिससे बिल्डरों के मार्जिन पर दबाव पड़ रहा है। कुछ महंगे प्रोजेक्टों में बिल्डरों को शुरुआती दिक्कतों का भी सामना करना पड़ा।

बिल्डर लॉबी के अनुसार, किराए में वृद्धि और उच्च ब्याज दरों के कारण रियल एस्टेट बाजार पिछले 3-4 महीनों से धीमा हो गया है, लेकिन भविष्य की संभावित वृद्धि और अवसरों को लक्षित करने के लिए गणना किए गए जोखिम उठाए जा रहे हैं। स्थित एस.जी. जहां तक ​​राजमार्ग का सवाल है, बिक्री के लिए जमीन दुर्लभ है, इसलिए वहां कीमतें ऊंची रह सकती हैं।