ગુજરાતમાં જમીનના ભાવમાં ઉછાળો 2023

અમદાવાદના પોશ વિસ્તારોમાં રિયલ્ટીના ભાવ સતત નવી હાઈ સપાટી બનાવી રહ્યા છે. તાજેતરમાં એસજી રોડ પર થયેલા એક પ્લોટના સોદામાં આ વાત સાબિત થઈ છે. એસ જી રોડ પર 4000 યાર્ડના એક પ્લોટની ડીલ થઈ છે, જેમાં ચોરસ યાર્ડ દીઠ 3.25 લાખ રૂપિયાનો ભાવ ઉપજ્યો છે. આ બાબતના જાણકારોનું કહેવું છે કે અમદાવાદમાં અત્યાર સુધીમાં આ સૌથી મોંઘો રિયલ્ટી સોદો છે.

લગભગ 4000 ચોરસ યાર્ડનો આ પ્લોટ ઈસ્કોન સર્કલ અને પ્રહલાદનગર વચ્ચે આવેલો છે. આ પ્લોટ ખરીદનાર ઈન્વેસ્ટરે એક ડેવલપર સાથે વાતચીત ચાલુ કરી છે. તેઓ અહીં એક જોઈન્ટ વેન્ચરને આકાર આપે તેવી શક્યતા છે. એપ્રિલ મહિનામાં જંત્રીના ઉંચા દર લાગુ થયા પછી અમદાવાદમાં આ પ્રથમ મોટી ડીલ છે.

જાણકારોના કહેવા મુજબ લગભગ એક પખવાડિયા અગાઉ એસજી રોડ પર આ પ્લોટનો સોદો થયો છે અને આગામી મહિનાઓમાં તેનું પેમેન્ટ પૂર્ણ થવાની શક્યતા છે. આ અગાઉ ઈસ્કોન-આંબલી રોડ પર પણ એક પ્લોટની ડીલ થઈ હતી ત્યારે 3.11 લાખ રૂપિયા પ્રતિ યાર્ડનો રેકોર્ડ ભાવ ઉપજ્યો હતો. ત્યાર બાદ ઈસ્કોન સર્કલ નજીક એક ફાર્મનું વેચાણ ત્રણ લાખ રૂપિયા પ્રતિ યાર્ડના ભાવે થયું હતું.

રિયલ્ટી સેક્ટરના એક કન્સલ્ટન્ટે જણાવ્યું કે અમદાવાદમાં સિટીના બહારના ભાગમાં કેટલીક મોટી લેન્ડ ડીલ થઈ છે. વૈષ્ણોદેવી સર્કલ અને શીલજ નજીક પણ જોઈન્ટ વેન્ચરમાં અમુક ડીલ કરવામાં આવી છે.

જોકે, રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરના એક્સપર્ટ એવું પણ માને છે કે જમીનના ભાવ આટલા બધા વધી ગયા હોવાથી પ્રોજેક્ટના ટકાઉપણા અંગે ચિંતા થવા લાગી છે. છેલ્લા એક દાયકામાં જમીન અત્યંત મોંઘી થઈ ગઈ છે, પરંતુ ફિનિશ્ડ પ્રોપર્ટી માટે એટલો ઉંચો ભાવ મળતો નથી. આ ઉપરાંત કન્સ્ટ્રક્શનનો ખર્ચ પણ ઘણો વધી ગયો છે તેથી ડેવલપર્સના માર્જિનને ફટકો પડ્યો છે. તાજેતરમાં કેટલીક હાઈ પ્રાઈસ ડીલ થઈ છે જેમાં ડેવલપર્સને શરૂઆતમાં તકલીફ પડી છે.

એક રિયલ્ટી કન્સલ્ટન્ટે જણાવ્યું કે એકંદરે છેલ્લા ત્રણ મહિનાથી રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ ધીમું પડ્યું છે અને વ્યાજના દર વધી જવાના કારણે વેચાણને અસર થઈ છે. જોકે, અમદાવાદમાં ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરના ડેવલપમેન્ટ અને ઈકોનોમિક ગ્રોથ અંગે પોઝિટિવ વાતાવરણ હોવાથી ડેવલપર્સ ગણતરીપૂર્વકનું જોખમ ખેડી રહ્યા છે. ખાસ કરીને એસજી રોડ પર હવે બહુ ઓછા પ્લોટ રહ્યા છે જેના કારણે અહીં રિયલ એસ્ટેટનો ઉંચો ભાવ જળવાઈ રહ્યો છે. તાજેતરમાં અમદાવાદમાં રિયલ એસ્ટેટના જે મોટા સોદા થયા તે પણ આ રોડની નજીક જ થયા છે.

ગુજરાતમાં જંત્રીના દરમાં તગડો વધારો થયો ત્યાર પછી અમદાવાદના રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં સોસાયટીઓના રિડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં તેજી આવી છે. ખાસ કરીને 25 વર્ષ કરતા ઓછી જૂની હોય તેવી સોસાયટીઓનું રિડેવલપમેન્ટ વધ્યું છે. જંત્રીના રેટ વધ્યા પછી ચિત્ર સ્પષ્ટ થઈ ગયું છે અને જે ડેવલપર્સને પ્રોજેક્ટમાં રસ હોય તેઓ આગળ આવી રહ્યા છે. રિયલ્ટી ક્ષેત્રના જાણકારો કહે છે કે છેલ્લા ત્રણ મહિનામાં અમદાવાદમાં લગભગ 30 રિડેવલપમેન્ટ ડીલ થઈ છે અને 500થી વધારે સોસાયટીઓ ડેવલપર્સ સાથે વાતચીત કરી રહી છે. જંત્રીના દર વધ્યા પછી ઓફરો વિશે નવેસરથી વાત ચાલે છે.

મહત્ત્વની વાત એ છે કે જે સોસાયટીઓ માત્ર 15થી 20 વર્ષ જૂની છે તેઓ પણ રિડેવલપમેન્ટ માટે બિલ્ડર્સ સાથે વાતચીત કરી રહી છે. જોકે, ડેવલપર્સ કહે છે કે FSIને લગતા ઈશ્યૂ હોવાના કારણે આવી મોટા ભાગની સોસાયટીઓનું રિડેવલપમેન્ટ પોસાય તેમ નથી.

જંત્રીના દરમાં વધારો થયા પછી FSIનો ખર્ચ ઘણો વધી ગયો છે અને રિડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ પાર પાડી શકાય તેમ નથી. જે રિડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ માટે અગાઈ વાતચીત થઈ હતી તેમાંથી લગભગ 90 ટકા કેન્સલ થયા છે. જંત્રીના દર વધ્યા પછી ડેવલપર્સે પોતાની ઓફરમાં ફેરફાર કર્યો હતો. તેઓ સોસાયટીઓને ઓછો બિલ્ટ-અપ એરિયા અને ઈન્સેન્ટિવ્સ આપતા હતા. પ્રોપર્ટીના માલિકો હવે આ ઓફર્સ સ્વીકારવા લાગ્યા છે.

અર્બન રિડેવલપમેન્ટ હાઉસિંગ સોસાયટી વેલફેર એસોસિયેશનના પ્રેસિડન્ટ જિતેન્દ્ર શાહે જણાવ્યું કે જંત્રીનો દર વધ્યા પછી રિડેવલપમેન્ટ ડીલ અટકી ગઈ હતી કારણ કે FSIનો કોસ્ટ વધી જવાના કારણે ઓફર પોસાય તેવી ન હતી. જોકે, હવે ફરીથી રિડેવલપમેન્ટમાં રસ જોવા મળ્યો છે કારણ કે ઘણી બધી જૂની સોસાયટીઓને તેની જરૂર છે. છેલ્લા ત્રણ મહિનામાં લગભગ 30 સોસાયટીઓએ ડીલ ફાઈનલાઈઝ કરી છે અને આશરે 500 સોસાયટીઓ ડેવલપર્સ સાથે વાતચીતના અંતિમ તબક્કામાં છે.

વેજલપુર, બોપલ અને ચાંદલોડિયામાં 25 વર્ષ કરતા ઓછી જૂની હોય તેવી ઘણી સોસાયટીઓ રિડેવલપમેન્ટ માટે બિલ્ડર્સ સાથે સંપર્કમાં છે. જોકે, FSIના નિયંત્રણો નડતરરૂપ છે.

રિડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ સાથે સંકળાયેલા યશસ્વી ગ્રૂપના ડિરેક્ટર જિગર ભરવાડે જણાવ્યું કે 25 વર્ષથી ઓછી જૂની હોય તેવી ઘણી સોસાયટીઓ રિડેવલપમેન્ટ ઈચ્છે છે. તેના રહેવાસીઓએ રિડેવલપમેન્ટ માટે બિલ્ડર્સનો સંપર્ક કર્યો છે. પરંતુ મોટા ભાગની સોસાયટીઓએ પહેલેથી લગભગ 2.5 FSIનો ઉપયોગ કરી લીધો છે તથા હાલમાં માત્ર 2.7નો ઉપયોગ થઈ શકે તેમ છે. તેથી આવા પ્રોજેક્ટ પાર પાડી શકાય તેમ નથી. ટ્રાન્ઝિટ ઓરિયેન્ટેડ ઝોનમાં આવતી સોસાયટીઓ 4 સુધી FSI મેળવી શકે છે. પરંતુ આવી સોસાયટીઓ બહુ ઓછી છે.

અમદાવાદમાં બોપલ-આંબલી રોડના વિસ્‍તારમાં બે લેન્‍ડ ડીલ થઈ છે જેમાં કુલ ૧૨,૦૦૦ વારના પ્‍લોટ ૩૫૦ કરોડથી વધુ ભાવે વેચાયા છે : અહીં ૧૩થી ૨૧ માળ સુધીના કોમર્શિયલ પ્રોજેક્‍ટ લોન્‍ચ કરવામાં આવશે

અમદાવાદ તા. ૧૭ : ગુજરાતમાં સરકારે તાજેતરમાં જંત્રીના દરમાં મોટો વધારો ઝીંકી દીધો છે, છતાં જમીનોના સોદાને કોઈ અસર થઈ નથી. અમદાવાદમાં પહેલાની જેમ જ લેન્‍ડ ડીલ થઈ રહી છે અને તેમાં ઉંચા ભાવ પણ નડતા નથી. તાજેતરમાં બોપલ-આંબલીના પટ્ટા પર બે લેન્‍ડ ડીલ થઈ છે જેમાં જમીનનો ભાવ ત્રણ લાખ રૂપિયા પ્રતિ યાર્ડ આંકવામાં આવ્‍યો છે. બોપલ-આંબલીના પટ્ટા પર ૬,૦૦૦ વારના બે પ્‍લોટ વેચાયા છે અને દરેકનો સોદો લગભગ ૧૮૦ કરોડના ભાવે થયો છે. એન એચ સફલ અને પલક ગ્રૂપ દ્વારા આ ડીલ કરવામાં આવી છે જયાં કોમર્શિયલ પ્રોજેક્‍ટ ડેવલપ કરાશે.

તાજેતરમાં સેટેલાઈટમાં કેશવબાગ પ્‍લોટનો સોદો થયો ત્‍યારે ચોરસ વાર દીઠ રૂ. ૨.૯૫ લાખનો રેકોર્ડ ભાવ બોલાયો હતો. લેટેસ્‍ટ બંને સોદામાં તેના કરતા પણ ઉંચો ભાવ આવ્‍યો છે. તેમ ટાઇમ્‍સ ઓફ ઇન્‍ડિયા જણાવે છે.

અમદાવાદમાં હાલમાં બોપલ-આંબલી રોડનો પટ્ટો રિયલ એસ્‍ટેડ ડીલ માટે સૌથી હોટ જગ્‍યા ગણાય છે. તાજેતરમાં કુલ ૧૨,૦૦૦ ચોરસ વારના બે સોદા થયા જેની કુલ કિંમત લગભગ ૩૫૦ કરોડ થાય છે. બજારના સૂત્રોએ કહ્યું કે બંને સોદામાં જમીનની વેલ્‍યુ લગભગ ત્રણ લાખ રૂપિયા પ્રતિ વાર આંકવામાં આવી છે. આ બંને પ્‍લોટ આશરે ૬ હજાર વારના છે.

એન એચ સફલ અને પલક ગ્રૂપે અલગ અલગ ડીલમાં આ પ્‍લોટ ખરીદ્યા છે. તેઓ અહીં રિટેલ કમ ઓફિસ સ્‍પેસ બિલ્‍ડિંગ બાંધવા માંગે છે કારણ કે બોપલ-આંબલી રોડ પર કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીની ભારે ડિમાન્‍ડ છે. આ એરિયામાં BRTS કોરિડોર આવી ગયો છે. તેના કારણે રિયલ્‍ટી ડેવલપર્સ માટે તેના મહત્ત્વમાં વધારો થયો છે. એક વખત આ પ્રોજેક્‍ટ તૈયાર થઈ જાય ત્‍યાર પછી તેની કુલ વેલ્‍યૂ લગભગ ૭૦૦ કરોડથી વધારે હશે તેવો અંદાજ છે.

રિયલ્‍ટર્સનું કહેવું છે કે હાલમાં આ એરિયામાં ઓફિસ સ્‍પેસનો ભાવ ૭૦૦૦ રૂપિયા પ્રતિ ચોરસ ફૂટ ચાલે છે. જયારે ગ્રાઉન્‍ડ ફલોર અને ફર્સ્‍ટ ફલોર પર રિટેલ સ્‍પેસનો ભાવ રૂ. ૧૫,૦૦૦થી લઈને ૨૦,૦૦૦ રૂપિયા પ્રતિ ચોરસ ફૂટ ચાલે છે. પ્રોજેક્‍ટ અને લોકેશનના આધારે ભાવમાં વધઘટ હોઈ શકે છે.

એચ એન સફલના ડિરેક્‍ટર દીપ વોરાએ આ લેન્‍ડ ડીલની પુષ્ટિ કરી છે અને કહ્યું છે કે તેમણે એક પ્‍લોટ ખરીદ્યો છે. તેમણે જણાવ્‍યું કે અમે અહીં ૧૩ માળની એક કોમર્શિયલ બિલ્‍ડિંગ બનાવવા માંગીએ છીએ જેમાં રિટેલ અને ઓફિસ સ્‍પેસ બંને હશે. જોકે, આ તેમણે પ્‍લોટના ભાવ વિશે કંઈ સ્‍પષ્ટ જણાવ્‍યું ન હતું.

પલક ગ્રૂપના જયેશ પટેલે બોપલ આંબલી એરિયામાં કોમર્શિયલ સંભાવનાઓ વિશે વાત કરતા કહ્યું કે અમે તાજેતરમાં અહીં રિટેલ-કમ-ઓફિસ પ્રોજેક્‍ટ પાર પાડ્‍યો છે. આ એરિયાની શક્‍યતાઓને ધ્‍યાનમાં રાખીને તેમણે વધુ એક ૬૦૦૦ ચોરસ વારનો પ્‍લોટ ખરીદ્યો છે. આ વિસ્‍તારમાં જે FSI મળે છે તેના કારણે તેઓ વધારે ફલોર બનાવી શકે છે. તેઓ અહીં ૨૧ માળની બિલ્‍ડિંગ બનાવવા માંગે છે. બોપલ-આંબલી રોડના પટ્ટામાં ૫૦ લાખ ચોરસ ફૂટનું કન્‍સ્‍ટ્રક્‍શન આગામી દિવસોમાં થવાનું છે. ઈસ્‍કોન ચાર રસ્‍તાથી લઈને એસ પી રિંગ રોડ સુધીમાં છથી આઠ કોમર્શિયલ પ્રોજેક્‍ટ અત્‍યારે બાંધકામ હેઠળ છે.
કોરોનાકાળ વખતથી રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં આપેલી તેજી હજુ અકબંધ છે. જમીન-મિલ્કતના ભાવ ઉંચે જઈ રહ્યા છે ત્યારે અમદાવાદમાં એક પ્લોટ અત્યાર સુધીમાં સૌથી ઉંચા-રેકોર્ડ ભાવે વેચાયો છે. એસ.જી. હાઈવે પર ઈસ્કોન સર્કલથી પ્રહલાદનગરની વચ્ચે સ્થિત 4000 વારના પ્લોટનું વેચાણના એક વારના રૂા.3.25 લાખમાં થયુ છે. અમદાવાદમાં આ સૌથી મોંઘા ભાવનો જમીન સોદો ગણાવાય છે.

રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના સૂત્રોએ કહ્યું કે, રાજયમાં જંત્રી વધારા પછીનો સૌથી મોટો સોદો છે. જમીન ખરીદનાર ઈન્વેસ્ટર તથા ડેવલપર સંયુક્ત રીતે પ્રોજેકટ હાથ ધરશે.
જમીનનો આ સોદો એકાદ પખવાડીયા પુર્વે ફાઈનલ થયો હતો અને આવતા થોડા મહિનામાં તેની પેમેન્ટ પ્રક્રિયા પુર્ણ થઈ જશે.

આ પુર્વે ઈસ્કોન આંબલી રોડ પરનો પ્લોટ રૂા.3.11 લાખ પ્રતિ વાર તથા ઈસ્કોન સર્કલ પાસેનો પ્લોટ વારના રૂા.3 લાખ લેખે વેચાયા હતા તે ભાવ રેકોર્ડરૂપ હતો. હવે નવો રેકોર્ડ સર્જાયો છે.

અમદાવાદના એક જાણીતા ડેવલપરે કહ્યું કે, છેલ્લા કેટલાક સમયમાં અમદાવાદની ભાગોળે જમીનના કેટલાંક સોદા થયા છે. ઉપરાંત વૈષ્ણોદેવી સર્કલ તથા શિલાજમાં જોઈન્ટ વેન્ચર પ્રોજેકટ જાહેર થયા છે. હવે જમીનના ઉંચા ભાવને કારણે નવા પ્રોજેકટ મુશ્કેલ બનવા લાગ્યા છે. કારણ કે ઉંચાભાવની જમીન લેતા ડેવલપરોને પ્રોજેકટના ઉંચા ભાવથી પર્યાપ્ત રીસ્પોન્સ મળવામાં મુશ્કેલી થઈ રહી છે.

જમીનના ધોરણે તૈયાર મિલ્કતના ભાવ વધ્યા નથી. જમીન ઉપરાંત બાંધકામ ખર્ચમાં પણ તોતીંગ વધારો હોવાથી બિલ્ડરોના માર્જીનમાં દબાણ આવ્યુ છે. કેટલાક મોંઘા ભાવના પ્રોજેકટમાં બિલ્ડરોને પ્રારંભીક તકલીફો પણ થઈ હતી.

બિલ્ડર લોબીના નિર્દેશ પ્રમાણે જંત્રીદર વધારા તથા ઉંચા વ્યાજદરને કારણે છેલ્લા 3-4 મહિનાથી રીયલ એસ્ટેટ માર્કેટ ધીમી પડી ગઈ છે છતાં ભવિષ્યના સંભવિત વિકાસ અને તકને લક્ષ્યમાં રાખીને ગણતરીપૂર્વકના જોખમ લેવામાં આવી રહ્યા છે. એસ.જી. હાઈવેને લાગેવળગે છે ત્યાં સુધી વેચાણની જમીન ઓછી છે એટલે ત્યાંના ભાવ ઉંચા જ રહી શકે છે.